政策法规

城镇开发边界外的加油站等经营性用地，按照自然资源部最新政策文件要求，终于可以报批国有建设用地了。

一、无法报批国有建设用地的障碍是什么？

城镇开发边界等三线划定完成并启用后，类似于加油站、加气站、宾馆、零星工业、游客接待中心等经营性用地，如果没有划入城镇开发边界，就无法报批国有建设用地，只能按集体建设用地报批，而后采用入股、联营等方式获得土地使用权（集体经营性建设用地入市试点地区可按集体建设用地出让、出租）。

造成上述局面的原因主要来自两方面的共同作用：

一是2019年修订后的《土地管理法》第四十五条，将可以实施土地征收的范围进行了严格的限定。加油站等经营性用地只能通过第（五）条实施，即纳入规划中的城镇用地，且属于成片开发建设用地。

二是自然资源部于2020年印发实施的《土地征收成片开发标准（试行）》（自然资规〔2020〕5号）中规定，“本标准所称成片开发，是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动”，即土地征收成片开发仅限于城镇开发边界内的集中建设区。

据此，城镇开发边界内的加油站等经营性用地可以按程序先纳入年度土地征收成片开发方案，之后正常报批国有建设用地。而边界外的加油站等经营性用地，因不能纳入成片开发方案而无法报批国有建设用地。

二、政策的适度调整，解开了上述困局

近日，自然资源部出台了两个关键性的的政策文件，一是10月8日印发实施的《关于做好城镇开发边界管理的通知（试行）》（自然资发〔2023〕193号，以下简称“通知”），另一个是10月31日印发实施的《土地征收成片开发标准》（自然资规〔2023〕7号，以下简称“成片开发标准”）。相关的核心内容如下：

“通知”中明确提出“结合城乡融合、区域一体化发展和旅游开发、边境地区建设等合理需要,在城镇开发边界外可规划布局有特定选址要求的零星城镇建设用地”。

“成片开发标准”中规定“本标准所称成片开发,是指在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内,由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动”。相比2020年印发的试行版成片开发标准，正式的标准将成片开发范围由城镇开发边界集中建设区扩大到规划确定的全部城镇建设用地。

可以看出，自然资源部以上两项政策文件，给地方政府在城镇开发边界外布局加油站、酒店、旅游设施等经营性用地并报批国有建设用地提供了制度保障。

三、哪些用地可以办理？

“通知”中明确规定，“引导城镇建设用地向城镇开发边界内集中,促进城镇集约集聚建设,提高土地节约集约利用水平。城镇开发边界外不得进行城镇集中建设,不得规划建设各类开发区和产业园区,不得规划城镇居住用地”，可以简单理解为除城镇居住用地、各类开发区和产业园区之外的零星工业用地、商业服务业设施用地等城镇用地均可通过此途径报批国有建设用地，当然前提是项目具有“特定的选址要求”，同时要“落实最严格的耕地保护、节约用地和生态环境保护制度”。

四、如何办理？

第一步在国土空间规划中规划为城镇用地，第二步纳入年度土地征收成片开发方案或调整方案，第三步按程序报批国有建设用地。

符合上述要求的项目，可在县级国土空间总体规划正式批复前，将有关用地纳入规划城镇用地，为下一步年度成片开发方案编制及优化调整、国有建设用地报批奠定规划基础。

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