标准规范

根据自然资源部国家标准化管理委员会2021年9月27日发布的《国土空间规划技术标准体系建设三年行动计划（2021—2023年）》，未来国内的空间规划将会迎来一个小节点式的发展。

对于工程建设项目来说，项目的建设又需要用到大量的土地，对于如何申请下这些土地用于项目建设呢？接下来就用地预审的情况为大家解决疑惑。

用地预审和土地审批的区别？

用地预审又叫土地预审，是土地审批手续的一部分，是土地审批的必要前提，如果想要获得土地审批的项目就需要提前做好预审。
国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，今后农用地转用、土地征用必须预审过关才能批准项目用地。
而用地预审是向国土部门提交建设用地预审申请表和申请报告，由国土部门对建设项目是否符合法律法规和土地利用总体规划的初步审查。用地预审通过后，建设项目才可以进行立项等后续报批手续。
土地审批是从建设项目用地审申请到颁发土地使用权证的一整套手续。包括用地预审和规划选址、征地报批等手续。

一、用地预审依据

而对于用地预审的预计，也是不同的，此处我们可以参考一下《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号，2019年修改）第二十五条内容：经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。
经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。

第五十三条内容：经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府自然资源主管部门提出建设用地申请，经自然资源主管部门审查，报本级人民政府批准。
不同的建设用地和建设规划需要对应不同的依据方式，工程项目的人员需要明确了解自己的项目内容，做好依据审核。

二、预审原则

预审方面，一般是需要遵循一些原则的，如果做不到，可能在预审阶段就会被不予受理，希望大家都能够了解相应的原则。（一）符合土地利用总体规划；（二）保护耕地，特别是基本农田；（三）合理和集约节约利用土地；（四）符合国家供地政策。

三、用地预审的行政分类

我国建设项目的行政许可按照投资主体的不同分为审批类、核准类、备案类三种。
其中，审批类项目是指属于使用政府预算资金进行的新建、扩建、改建、技术改造等固定资产投资建设活动的项目；核准类项目是指由企业投资并列入《政府核准投资项目目录》（2016年本）的项目；备案类项目是指由企业进行投资，在核准目录以外的固定资产投资项目。
需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设用地单位提出预审申请；需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。

四、预审需要审查哪些内容？

土地预审的审查内容方面也是需要做到一定的条件的

（一）建设项目用地是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划修改方案是否符合法律、法规的规定；

（三）建设项目用地规模是否符合有关土地使用标准的规定;对国家和地方尚未颁布土地使用标准和建设标准的建设项目，以及确需突破土地使用标准确定的规模和功能分区的建设项目，是否已组织建设项目节地评价并出具评审论证意见。

（四）占用基本农田或者其他耕地规模较大的建设项目，还应当审查是否已经组织踏勘论证。

根据《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》（国土资规〔2016〕16号 ），对建设项目用地预审做了简化改进：

在用地预审阶段，不再对补充耕地和征地补偿费用、矿山项目土地复垦资金安排情况进行审查，相应审查在用地报批阶段进行；不再对单独选址的审批类建设项目是否开展地质灾害危险性评估进行审查；不再对单独选址的审批类建设项目是否压覆重要矿产资源进行审查。

不需进行用地预审的情形不涉及新增建设用地，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内使用已批准建设用地进行建设的项目，可不进行建设项目用地预审。

五、用地预审材料

申请一个土地预审，又需要准备哪些材料呢？

1、建设用地预审申请报告(项目业主提供)。内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地是否符合土地利用总体规划、拟用地面积是否符合土地使用标准、拟用地是否符合供地政策等

2、建设用地预审申请表(项目业主提供)。

3、项目立项批准文件(项目业主提供)。

4、经有关部门和专家评估的可行性研究报告（或项目申请报告）(项目业主提供)。

7、项目建设依据（项目列入相关规划文件、项目建议书批复文件等），审批项目建议书的建设项目提供项目建议书批复文件，直接审批可行性研究报告或者需核准的建设项目提供建设项目列入相关规划或者产业政策的文件。

8、标注项目用地范围的土地利用总体规划图、土地利用现状图、占用永久基本农田示意图（包含城市周边范围线）及其他相关图件.

9、土地利用总体规划修改方案暨永久基本农田补划方案.

10、项目用地边界拐点坐标表、占用永久基本农田拐点坐标表、补划永久基本农田拐点坐标表（2000国家大地坐标系）

11、工业用地的还须提供环评批复（项目业主提供）

六、建设项目用地预审审批流程

七、审批时限

国土资源主管部门应当自受理预审申请或者收到预审转报材料之日起二十日内完成审查工作，并出具预审意见（注：其中需要补正材料的时间不计入审查日期）。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源主管部门负责人批准，可以延长十日。

八、预审批复有效期限

建设项目在预审文件有效期内未通过核准或审批,确需延期的，在预审文件有效期届满前三十日内，建设单位应提出用地预审延期申请，逾期未申请延期的，应重新办理用地预审。
未经预审或预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查。

来源：自然资源普法